LVK-nytt nr 20/2007 (2007.05.31) Utmåling av fallerstatning - Agder lagmannsretts overskjønn (Uleberg)

Agder lagmannsrett har i overskjønn 22. mai 2005 tatt stilling i den første prinsippsaken om utmåling av fallerstatning ved ekspropriasjon.

Les overskjønnet her

Det vises til LVK-nytt nr 6/2007 om fallerstatning ved ekspropriasjon, og til LVK-nytt nr 9/2007 hvor sekretariatets artikkel om temaet i Tidsskrift for Eiendomsrett nr. 4 i 2006 er vedlagt.

Agder lagmannsrett har i overskjønn 22. mai 2005 tatt stilling i den første prinsippsaken. Lagmannsretten delte seg i et mindretall (2) og et flertall (3) når det gjaldt utmålingen.

Mindretallet – som også omfattet fagdommeren – mente at den tradisjonelle måten å beregne fallerstatning på, dvs. basert på naturhestekrefter i fallet skulle benyttes. Flertallet var av en annen oppfatning og uttalte innledningsvis prinsipielt om den tradisjonelle metoden:

Etter flertallets syn er den tradisjonelle metode for utmåling av et vannfalls omsetningsverdi foreldet. Utviklingen av et fritt kraftmarked og bedret overføringskapasitet gjør at naturhestekrefter ikke lenger er et begrep markedet forholder seg til. Antall naturhestekrefter gjenspeiler ikke uten videre forventet kraftproduksjon, og sier derfor lite om markedsverdien av fallet.

I underskjønnet hadde Kristiansand tingrett basert verdsettelsen av salgsverdien på en prosent av brutto omsetning, og at det var påregnelig at falleier ville fått en leie tilsvarende 5 % av denne. Om tingrettens beregningsmåte bemerket flertallet i Agder lagmannsrett:

Flertallet kan heller ikke se metoden Møllen hevder, prosent av kraftverkets brutto omsetning, gir et korrekt bilde av omsetningsverdien av kjøp av fallretter. En prosentandel av kraftverkets brutto omsetning er en vanlig metode for beregning av kompensasjon til grunneier ved leie av fallretter, der utbetaling til grunneier først finner sted dersom kraftverket faktisk blir bygget. I en slik modell bærer utbyggeren derfor vesentlig mindre risiko enn dersom utbyggeren erverver fallrettene før konsesjon er gitt.

Flertallet legger til grunn at det, også pr 2004, fantes et marked for omsetning av slike rettigheter. Selv om de fleste frivillige avtalene var – og er – basert på leie, med en avtalt risikofordeling mellom grunneier og utbygger m h t fremtidig utvikling, finnes og eksempler på rene salg fra tiden før desember 2004. I tillegg vil omsetninger fra senere år være av interesse ved vurderingen av markedsprisen i desember 2004. I tillegg vil omsetninger fra senere år være av interesse ved vurderingen av markedsprisen i desember 2004.

Når det gjaldt hvilke elementer som ville inngå i den konkrete vurderingen av antatt salgsverdi, uttalte flertallet:

Flertallets erfaring tilsier at en potensiell kjøper av et ikke utbygd vannfall, pr i dag og i 2004, vil ta utgangspunkt i hvilken antatte markedsverdi for et ferdig og produserende kraftverk, målt i kr/kWh årsproduksjon gjeldende markedsvilkår kan forsvare rent økonomisk. Denne antatte markedsverdien vil en potensiell kjøper så korrigere for risikomessige forhold og utbyggers avkastningskrav, og med basis i denne vurderingen beregne den akseptable utbyggingskostnaden for vannfallet. Eksempler på aktuelle og anleggsspesifikke risiki i dette tilfellet er:
– konsesjonsrisikoen, risikoen for ikke å få innvilget nødvendige konsesjoner
– utbyggingsrisikoen, risikoen for større utbyggingskostnader enn forutsatt
– volumrisikoen, risikoen for en annen vannføring (og kraftproduksjon) enn forventet
– driftsrisikoen, risikoen for uventede problemer med driften av anlegget

Om modellen for beregningen av salgsvederlaget la flertallet følgende til grunn:

Den øvre grensen for hva en potensiell kjøper av et ikke utbygd vannfall vil være villig til å betale for vannfallet vil ta utgangspunkt i differansen mellom akseptabel utbyggingskostnad og aktuell forventet utbyggingskostnad. Denne differansen kan sies å representere verdien av selve fallretten. Endelig kjøpesum for vannfallet vil være et resultat av forhandlinger rundt hvordan denne verdien skal fordeles mellom kjøper og selger.

Flertallet kom deretter til at merverdien – dvs. differansen mellom akseptabel utbyggingskostnad og aktuell forventet utbyggingskostnad – var på 0,50 kr/kWh årsproduksjon. Flertallet foretok deretter en fordeling av denne merverdien ved salg på utbygger og falleier og la følgende til grunn:

Vi har få markedsmessige holdepunkter for fordeling av denne merverdien ved salg av fallretter. Ved utleie brukes ofte en 50-50 fordeling. Flertallet vurderer dette relevant i dette tilfellet, hvilket betyr at fallrettene i dette prosjektet verdsettes til 0,25 kr/kWh årsproduksjon.

På bakgrunn av dette kom flertallet til en høyere fallerstatning enn tingretten. Lagmannsretten fastsatte salgsverdien av fallene til 9,5 millioner kroner, mens tingretten hadde fastsatt en salgsverdi på 7,6 millioner kroner. I tillegg utmålte lagmannsretten – i motsetning til tingretten – et tillegg på 25 % i samsvar med vannressursloven § 51 annet ledd. Totalt verdsatte lagmannsretten fallene til nær 12 millioner kroner.

Det er grunn til å tro at Agder lagmannsretts overskjønn vil bli anket til Høyesterett, EBL hadde erklært hjelpeintervensjon til støtte for Agder Energi Produksjon AS for lagmannsretten med henvisning til sakens prinsipielle karakter.

Eventuelle spørsmål om fallerstatning e.l. kan rettes til advokatene Caroline Lund eller Ulf Larsen.