LVK-nytt nr 5/2007 Ny Høyesterettsdom om eiendomsskatt - verk og bruk. Valg av verdsettelsesprinsipp

Saken får ikke betydning for verdsettelsen av kraftverk som følger egne regler.

Høyesterett slår fast at substansverdien skal legges til grunn for eiendomsskattetakseringen, hvis ikke avkastningsverdien kan beregnes med rimelig grad av sikkerhet og det foreligger en klar forskjell mellom substansverdien og avkastningsverdien. Videre ble det avgjort at nødvendig grunn skal verdsettes til substansverdien (som innbefatter opparbeidelseskostnader) og ikke til tomteprisen.

I dom av 8. februar 2006 gir Høyesterett Narvik kommune medhold i at LKABs utskipningsanlegg i Narvik skal verdsettes til substansverdien og ikke etter avkastningsverdien. Høyesterett uttaler at også grunnarealene skal takseres etter substansverdien.

Høyesterett slår fast at som hovedregel skal verdsettelse skje på grunnlag av substansverdien. Ved fastsettelsen av substansverdien ”tas det utgangspunkt i den tekniske verdien dvs. gjennanskaffelsesverdien med fradrag for slit, elde og eventuell utidsmessighet”.

Etter rettspraksis skal avkastningsverdien unntaksvis legges til grunn også for andre anlegg enn kraftverk, jf, Rt 1974 side 332 (Hydrodommen). Høyesterett uttaler at:

”Uttalelsen [i Hydro dommen] taler for at adgangen til å bygge på avkastningsverdien er forholdsvis begrenset. jf. særlig formuleringen om avkastingsverdi som ”ligger langt under substansverdien””.

Høyesterett presiserer unntaket slik:

”Samlet sett oppfatter jeg høyesteretts praksis slik at unntaksregelen som åpner for å bygge på avkastningsverdien, både inneholder en bevisregel og en materiell regel: For at avkastningsverdien skal kunne komme i betraktning må verdien kunne beregnes med en rimelig grad av sikkerhet. Dessuten må det være klar forskjell mellom substansverdien og avkastningsverdien før avkastningsverdien skal legges til grunn. Hvor mye lavere avkastningsverdien må være, er imidlertid vanskelig å angi mer eksakt utover det som følger av Hydro-dommen, nemlig at det må være temmelig åpenbart at det i takstperioden ikke kan regnes med lønnsom drift.”

Høyesterett legger til grunn at unntaksregelen også gjelder for infrastrukturanlegg som er en nødvendig forutsetning for annen drift. Men anleggets karakter vil i disse tilfellene kunne ha vesentlig betydning ved spørsmålet om unntaksregelen kommer til anvendelse. Det vil for slike infrastrukturanlegg kunne være særlig vanskelig å beregne avkastningsverdien, og dermed vil det ikke kunne konstateres med tilstrekkelig sikkerhet at avkastningsverdien er klart lavere enn substansverdien.

Høyesterett slår videre fast at opparbeidelseskostnader skal hensyntas ved verdsettelsen av grunnarealer. Grunnarealene skal verdsettes etter de samme prinsipper som resten av industrianlegget, dvs. som hovedregel til substansverdien:

”Dersom tomten er opparbeidet på en slik måte at det øker verdien for en bedrift som har behov for et tilsvarende anlegg, må det tas hensyn også til det. Samtidig må det gjøres fradrag for slit, elde og utidsmessighet.”

Advokat Caroline Lund førte saken for kommunen.

Les dommen her.